愛知県や名古屋の不動産投資の勉強会やマネーセミナーの口コミ評判や実態を紹介します。

愛知県では大手不動産投資コンサルタントのシーエフネッツ、未来構造、FP事務所ストラット、サンワード貿易、日本ホールディングス、株式会社ギブコム、しあわせ不動産、東京リバックス、日本アセットナビゲーション、アセットプラン、ネクストファクトリーなどの様々な会社が不動産投資セミナーや勉強会を実施しています。

ほとんどのセミナーが東京の不動産投資会社で紹介される物件も多くが東京の物件です。

 

物件探しでは収益物件をまとめたサイトが幾つもヒットします。

楽待、健美家、LIFULLHOMES、三井のリハウス、ReGuide、住友不動産販売、不動産投資博士、AZ不動産、パワフル不動産情報、投資リアル、エーチームなど様々なまとめサイトがあります。

愛知県で不動産投資を実施するのであれば栄や名古屋駅周辺のよほどの物件でない限り収益化しません。

現に愛知県の空き部屋率は20%を超えています。

高利回り物件が見つかっても裏があるので注意しましょう

 

また大家が建てた物件を業者が一括借り上げして家賃保証するサブリース物件は素人でも運営できるとして地方においても盛んに営業されています。

全国で建てられた物件の約半数がサブリース物件で実際に契約を結ぶ人も多いのが実態です。

しかし人口減少と景気後退気味の国内でアパート供給過剰の状況の中で不動産投資で採算を取るにはかなり厳しくなっています。

アパートの需要がなくても借金をしながら続々と建てられているサブリース契約のアパートですが、実際には家賃が保証されていないなどのトラブルが全国的に頻発して問題になっています。

 

そもそもなぜ人口の少ない地方でもアパート建築が止まらないのか、という問題にも理由があります。

それは田畑が作付をやめると固定資産税が上がり相続税もかかるからです。

「広い田畑があっても活用しきることが出来ず、税金がかかってしまうならば少しでも足しにしよう」ということで土地所有者は不動産会社の営業トークに巻かれてサブリース契約をしてしまいます。

サブリース契約の営業では『家賃は下がらない』と言い切ることが多々あります。

そのニュアンスだと契約期間の30年間継続して現状の保障額が維持されると聞き手は思ってしまいます。

実際の営業トークで録音されたものがあったので紹介しておきます(営:営業マン)。

 

『ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか例えば建物が古くなったからとか、そういう理由での家賃の変動は有り得ません』

『実際に全国で貸家の供給過多で入居者は集まらないじゃないかと思う。契約しても心配で家賃保証も減額されるんじゃないかと思う…』

『わたしの話聞いていました?家賃は約束された通り入ります。そこら辺の不動産屋と一緒にされては困るんです』

 

ここまではっきり言い切られると知識がない聞き手は継続的な家賃保証を信用するしかなく、契約するまで営業マンは帰りません。

営業マンが大東建託や三井住友不動産、大和ハウスなど有名大手、一部上場でもかなり際どいトークをするので注意しましょう。

取り交わしをするサブリースの契約書は契約期間は30年間としています。

しかし細かく契約書を見ると家賃保証に対して小さな文字で『10年を経過した後は2年ごとに保障額を改訂する』となっています。

しかし口頭では『下がることもある』とは一言も説明されません。

トラブルは減額のリスクの説明を十分にされていないにも関わらず減額が決定したことで起きています。

 

実はサブリース契約には恐ろしい裏があります。

通常は「不動産売買」だと宅建業法により厳しくやり取りも制定されています。

売買に関しての契約の際には「重要事項説明」として口頭と書面で説明しないといけません。

しかしサブリースだと不動産売買に区分されず「一括借り上げ」に区分されます。

サブリース契約の際には「重要事項説明に該当せず」厳格な説明は義務付けられておらず罰則も設けられていません。

実際に8000万円の借金をしてサブリース契約をしたにも関わらず契約解除に至ったケースもあります。

家主に残ったのは3000万円の借金と空室率50%のアパートだけでした。

国民生活センターもサブリース問題について特集記事を作成し「専門家からはリスクを会社から家主へ転嫁するもの」と表現しています。

 

現役の不動産業社員も『需要が見込めないとろこでもアパート建築を持ちかけたことがある。こちらは営業マンなのでどこでもいいから建てるように促さないといけない。』と説明した動画が話題になりました。

『建てた時点で会社は利益が確定し儲かります。後のリスクは地主が負っている。将来的に空室が見込まれてもリスクは会社にはなく、今後減額が見込まれるところにでも固定資産税というキーワードを切り札に無理やりどんどん建てている』と述べています。

 

年を追うごとに今後は全国的に賃料はどんどんと下落していきます。

よほどの一頭地や人口密集地でない限り不動産投資は見合いません。

素人が安易な気持ちで着手することがないように注意しましょう。

 

不動産投資は知識、情報線です。

素人が安易に手を出すと非常に危険です。

よくスクール形式で不動産投資のコツやポイントを授業で解説してくれて資料も大量にもらえるところもありますが、不動産投資素人だと見落としポイントがあったりタイムリーな情報を仕入れておらず失敗してしまうことがありますので注意しましょう。

ネットで投資用物件を大量に取り扱っているまとめサイトがありますが提示してある利回りなど信用してはいけません。

掲載されている物件は川下物件と呼ばれるもので、川上(業者間や優良顧客)で余った物件を処理するために掲載してあります。

利回りが高くても何か裏がある場合も多く数ヵ月後に大規模修繕が控えていたり、近くに競合物件が建設される予定の情報を隠してあることもあります。

人気一等地である世田谷区でもマンションやアパートの空室率が12.8%を2015年時点で超えています。

年々状況が向かい風になってきている不動産投資業界で一人でゼロから実績を出すのはかなり難しい状況です。

また素人が一見さんで不動産投資業者のセミナーにも参加してはいけません。

絶対とは言い切れませんが高確率でババ物件を掴まされます。

不動産投資は自分でやっても業者を訪ねてもリスクが高いです。

不動産投資で波に乗るには成功して実績ある人に業者をアナログで紹介してもらうかしかありません。

成功するには非常に狭き門ということを認識しておきましょう。

 

【投資や運用に着手する前に「基本的な情報」や「業者の実態」を理解することが非常に大切です】

セミナーの告知を大々的にしている多くの金融機関や業者の頭の中は「契約させたい」の一心ですので注意しましょう。

というのも日本国内の金融機関や業者のビジネスモデルは契約者が損をしようが得をしようが販売手数料で稼ぐものになっているからです。

そのため「本当に契約者にとって良い情報かどうか」は二の次にして「利益率の高い売りたいもの」を勧めるのが常套手段になっています。

 

提供されている情報が本当に良い情報かどうかを見抜くためには「基本的な情報」や「業者の実態」を自身がどれだけ把握しているかが非常に重要なポイントです。

これは私が書いたものではなくある独立系金融機関が発行しているメルマガですが、投資に関して幅広く基本的なことが書いてあり、業者の裏側についてもかなり書いてくれているので着手する前の勉強用として個人的には無料というのもあってかなりおすすめです。

許可なく勝手にこのサイトで推薦してますが、きっとメルマガが広がれば執筆者も嬉しいことだと思いますのでURLを貼付けしておきます。

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私の様に高い勉強代を支払って業者の良いカモにならないために、まずはしっかりと勉強するところから始めてくださいね。