株式会社エイブルのマネーセミナーや勉強会の口コミ評判や実態を紹介します。

エイブルは言わずと知れた不動産業界では大手企業です。

投資用物件の紹介もしていますがマンションやアパートオーナーに対して管理サービスも提供しています。

多くの人が「大手だから安心」と言いますが、大手や有名企業ほど注意が必要です。

営業マンは「そこらへんの不動産屋と一緒にしないで下さい」と大見得を切りますが、それはセールスの切り札トークです。

実質、プロは絶対に買わない様な物件を平気で初心者に営業します。

 

大家が建てた物件を業者が一括借り上げして家賃保証するサブリース物件は素人でも運営できるとして地方においても盛んに営業されています。

全国で建てられた物件の約半数がサブリース物件で実際に契約を結ぶ人も多いのが実態です。

しかし人口減少と景気後退気味の国内でアパート供給過剰の状況の中で不動産投資で採算を取るにはかなり厳しくなっています。

アパートの需要がなくても借金をしながら続々と建てられているサブリース契約のアパートですが、実際には家賃が保証されていないなどのトラブルが全国的に頻発して問題になっています。

 

そもそもなぜ人口の少ない地方でもアパート建築が止まらないのか、という問題にも理由があります。

それは田畑が作付をやめると固定資産税が上がり相続税もかかるからです。

「広い田畑があっても活用しきることが出来ず、税金がかかってしまうならば少しでも足しにしよう」ということで土地所有者は不動産会社の営業トークに巻かれてサブリース契約をしてしまいます。

サブリース契約の営業では『家賃は下がらない』と言い切ることが多々あります。

そのニュアンスだと契約期間の30年間継続して現状の保障額が維持されると聞き手は思ってしまいます。

実際の営業トークで録音されたものがあったので紹介しておきます(営:営業マン)。

 

『ぼくらの会社だって一部上場企業として全国でやっている以上、入居が入らないとか例えば建物が古くなったからとか、そういう理由での家賃の変動は有り得ません』

『実際に全国で貸家の供給過多で入居者は集まらないじゃないかと思う。契約しても心配で家賃保証も減額されるんじゃないかと思う…』

『わたしの話聞いていました?家賃は約束された通り入ります。そこら辺の不動産屋と一緒にされては困るんです』

 

ここまではっきり言い切られると知識がない聞き手は継続的な家賃保証を信用するしかなく、契約するまで営業マンは帰りません。

営業マンが大東建託や三井住友不動産、大和ハウスなど有名大手、一部上場でもかなり際どいトークをするので注意しましょう。

取り交わしをするサブリースの契約書は契約期間は30年間としています。

しかし細かく契約書を見ると家賃保証に対して小さな文字で『10年を経過した後は2年ごとに保障額を改訂する』となっています。

しかし口頭では『下がることもある』とは一言も説明されません。

トラブルは減額のリスクの説明を十分にされていないにも関わらず減額が決定したことで起きています。

 

実はサブリース契約には恐ろしい裏があります。

通常は「不動産売買」だと宅建業法により厳しくやり取りも制定されています。

売買に関しての契約の際には「重要事項説明」として口頭と書面で説明しないといけません。

しかしサブリースだと不動産売買に区分されず「一括借り上げ」に区分されます。

サブリース契約の際には「重要事項説明に該当せず」厳格な説明は義務付けられておらず罰則も設けられていません。

実際に8000万円の借金をしてサブリース契約をしたにも関わらず契約解除に至ったケースもあります。

家主に残ったのは3000万円の借金と空室率50%のアパートだけでした。

国民生活センターもサブリース問題について特集記事を作成し「専門家からはリスクを会社から家主へ転嫁するもの」と表現しています。

 

現役の不動産業社員も『需要が見込めないとろこでもアパート建築を持ちかけたことがある。こちらは営業マンなのでどこでもいいから建てるように促さないといけない。』と説明した動画が話題になりました。

『建てた時点で会社は利益が確定し儲かります。後のリスクは地主が負っている。将来的に空室が見込まれてもリスクは会社にはなく、今後減額が見込まれるところにでも固定資産税というキーワードを切り札に無理やりどんどん建てている』と述べています。

年を追うごとに今後は全国的に賃料はどんどんと下落していきます。

よほどの一頭地や人口密集地でない限り不動産投資は見合いません。

 

賃貸物件は供給過多の状況で600万戸以上あり、10万戸/年のペースで新築が増加しています。

完成前に募集しても空室が埋まらず、完成在庫が増えて問題になっています。

不動産投資に最適な都心部でも売れ残りが発生する状況となっています。

実際に東急沿線で大使館も建つ超人気住宅街のマンションは完成後1年経っても10%が売れ残り、一番人気の最上階の部屋でも売れ残ってしまっているというのが実態です。

不動産投資のセミナーの参加者に税理士との面談無料サービスやギフトカード、100万円相当のプレゼントをしている業者も出てきています。

売れ残りを発生させているのは三菱地所、三井不動産、住友不動産、野村不動産などの有名大手デベロッパーが仕掛けたブランドマンションに多い傾向です。

不動産業者は販売契約を獲得できれば利益が確保されています。

投資用物件を購入した人は消費者ではなく事業者という区分にされるため、物件が投資に見合わずに損失を出してしまっても不動産投資家を保護する団体などはありません。

国内で不動産投資に見合うのは東京都心部でしたが、その一等地でも空室が発生してしまっている状態なので地方ではよほどでない限り投資に見合いません。

不動産投資で失敗してしまうと大きな損失が残って泣き寝入りするしかなくなるので安易に手を出すのは危険です。

 

投資やマネー系のセミナーや勉強会に参加するにあたっての注意事項を記載しておきます。

◆講師の話している内容が『机上の空論ではないか?』と注意しながら聴いてみるのも良いと思います。

講師が実際に投資や運用をしていない方であれば話が不思議と入ってきません。

ご自身で投資や運用をしている方の話は実践的で実のあるセミナーになることでしょう。

実践されている方の話は体系化されて分かりやすいものになると思います。

また、個人的な見解を話してくれる講師の話は温度感があって非常に面白いです。

質疑の際に聴いてみるのも良いでしょう。

 

◆会場に入って堅苦しい雰囲気のセミナーはセールスが待ち受けている可能性があります。

堅苦しい雰囲気はスタッフ同士のコミュニケーションが円滑ではないのが原因です。

その理由はスタッフ全員が営業マンだからです。

協力関係というよりもライバル関係です。

営業マンにとってセミナー会場は戦場です。

隙間時間に声をかけた参加者が実際に金融商品を購入すれば営業マンの結果になります。

隙間時間が営業マンにとっての勝負の場ですので、備えて雰囲気が強ばります。

『会場の雰囲気が堅苦しいな』と感じるようであればその後のセールスに注意しましょう。

 

◆上から目線の物言いの講師もたまにいます。

これは注意というよりも個人的に受け付けないので参考までに。

本当に実力がある人は自分が上に立たなくても、人を納得させることが出来ます。

上から目線に立とうとしている人は潜在的に『自分のレベルが低いので物言いで上に立たなければ』と考えています。

この発想を抱く時点でセミナーの質が半分以下になると私は感じます。

皆さんはいかがお考えでしょうか。

 

どんな会社でも主催側にとってセミナーとはあくまで『自社や商品を知ってもらうための宣伝の場』です。

しかし宣伝を通り越して『強引なセールスの場』と勘違いしている会社もあります。

強引な会社や悪徳な会社は長続きしませんが、自分がそういう会社の餌食にはなりたくはないものです。

他記事でも注意点を幾つか挙げているので優良な会社かどうかを判断するのに参考にしてみて下さい。

 

【投資や運用に着手する前に「基本的な情報」や「業者の実態」を理解することが非常に大切です】

セミナーの告知を大々的にしている多くの金融機関や業者の頭の中は「契約させたい」の一心ですので注意しましょう。

というのも日本国内の金融機関や業者のビジネスモデルは契約者が損をしようが得をしようが販売手数料で稼ぐものになっているからです。

そのため「本当に契約者にとって良い情報かどうか」は二の次にして「利益率の高い売りたいもの」を勧めるのが常套手段になっています。

 

提供されている情報が本当に良い情報かどうかを見抜くためには「基本的な情報」や「業者の実態」を自身がどれだけ把握しているかが非常に重要なポイントです。

これは私が書いたものではなくある独立系金融機関が発行しているメルマガですが、投資に関して幅広く基本的なことが書いてあり、業者の裏側についてもかなり書いてくれているので着手する前の勉強用として個人的には無料というのもあってかなりおすすめです。

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